中古ワンルームマンションの不動産投資はリスクだらけ？真実を徹底解説【FP監修】
三大投資「株、保険、不動産」の一つと言われている不動産投資。
投資について考えたことある人は、不動産という選択肢が一度は気になったことがあるのではないでしょうか。
ただ、何が正しい情報か分からず答えがでなかったので、不動産投資に取り組まなかった方は多くいます。
不動産投資には何か漠然とした不安を持つ方が多い印象です。
2021年9月30日に国土交通省から以下の公表がありました ↓ ↓ ↓
不動産価格指数から分かるように、マンション（区分所有）がずっと右肩上がりになってますね。
住宅のデータで2部屋以上のマンションも対象とはいえ、区分マンションが特に目立っています。
2008～2021年まで約13年のデータは、不動産投資を検討する一つの指標となるものと言えます。
リスクから対策まで
空室（家賃が入らない）
単身の賃貸期間は2～4年がもっとも多いと言われていますので、長年マンション経営をしていると基本的には入居者の入れ替わりを経験するといってもいいでしょう。
お部屋の入居者から一か月前に退去申請があり、そこから新しい入居者を業者情報サイトを通じて一斉に募集をかけるのですが、様々な要因から空室が続く可能性があります。
例えば空室賃料8万円と仮定するならば、2か月で16万円、3か月で24万円とマイナスから大幅な赤字になってしまいます。
対策としては
- 不動産業者による家賃の保証契約を利用
- 入居者の退去予告を２か月前と長めに設定する
- 長期計画から再開発、発展する地域の物件を狙う
- 主要路線徒歩5分圏内の物件（最大10分以内まで）
- 築10年程度の実績のある物件を選ぶ
経年劣化
不動産は土地と建物で構成されています。
土地は基本的に値が上がることも多いですが、建物は少しずつ劣化していき、当然に価値も下がっていきます。
どこまで下がるかは正直分かりませんが、売買実績からある程度判断はできます。
業者情報サイトで過去の成約実績から、築古の物件でも売買は活発に行われています。
長期に渡り、安定して資産価値を保てることが不動産の強みと言えるかもしれません。
対策としては
- 価格、立地の総合的な判断によるが、築20年以内の物件を優先的に選ぶ
- 築10年前後の物件が理想的（新しい物件にメリットもあるが新しい＝良いは間違い）
- 長期修繕計画がしっかりしているマンションにする
- 建物の施工、管理会社が信頼できる物件にする
賃料の変動
上記で紹介した経年劣化や家賃相場の変動により、賃料を改定していかなければなりません。
ですが、今まで賃貸に住まれてみて、家賃が大幅に下がった経験ってありますでしょうか。
景気に左右されづらいのが不動産の特徴で変動は緩やかです。
家賃は複合的な要因から決まり、オーナー自身が決定することができます。
対策としては
- 市場調査、仕入情報を開示してくれる不動産業者から購入
- 不動産鑑定済みの物件を購入
地震、火事などの災害
仮に、よく映画であるように災害で社会が壊滅状態になった場合は、国からの救済措置がありそうですが……前例がないことは分からないですし、地震や火災などの災害がいつ起こるかは予想ができません。
オーナーの判断で災害に備えておくことは安心材料になります。
ただ、1981年6月以降に建築確認申請された建物は、新耐震基準で設計されています。
実際に、東日本大震災で「新耐震基準で設計されたマンションは建て替えが必要な倒壊は一件もなかった」とマンション管理業協会が発表しています。
対策としては
- 新耐震基準のマンションを選ぶ
- 地震保険、火災保険などリスク対応している保険に加入
事故物件
孤独死、事故、事件など起こった場合は部屋の清掃費用がかかり、大幅に賃料を下げないと新しい入居者も借りてくれません。
最近は賃料が安いからなのか事故物件を探す人もいるとかいないとか……可能性は低いですが、そういったトラブルはないとは言い切れません。
対策としては
- アイアル少額短期保険（住友生命グループ）などリスク対応している保険に加入
金利
「今は低金利時代でいいけど、これから住宅ローンの金利が上がる」など、毎月の支払いが増えることが心配になる方もいらっしゃいます。
金融機関によりますが、一般的に住宅ローンには5年ルール、125％ルールというものがあります。
急激に支払いの負担が増えないように、金利変動による返済額の変更は5年ごと、前回返済額の上限125％までと住宅ローンの契約者が守られるような仕組みになっています。
金利の上昇は「景気が良くなり、賃金が上がることにつながっている」とも言えるので悪いことばかりではありません。
対策として
- 5年ルール、125％ルール 適用の住宅ローンを利用
【人生100年時代の不安を解消！】初心者向け不動産投資WEBセミナー【リアネスト】
株式会社リアネストの経験豊富な講師から、不動産投資の基礎が学べる初心者向けセミナーです。
一人一人の価値観が違うように、興味や求められる目的、需要等も違います。 その為に必要な仕組み、考え方、解釈のポイントは何か？必要な知識を深めていただけます。